Publicidad, ¿por qué no?

Esta mañana, paseando por Santa Cristina, he podido charlar con un grupo de taxistas de Oleiros. Lo que más me ha soprendido de la conversación, no ha sido la total ausencia de ayudas municipales para la adquisición de vehículos más eficientes, como los nuevos modelos híbridos del mercado. No, lo que más me ha llamado la atención es que los taxistas de Oleiros tienen prohibido llevar publicidad en sus vehículos. ¿El motivo? Prohibición del gobierno municipal. Los taxis de Oleiros tienen que aparecer inmaculadamente blancos. 

Uno puede entender que un vehículo destinado al uso público, no parezca un colorido cuadro de Kandinsky. Pero no pasa desapercibido que la mayoría de los taxis de la comarca, pueden llevar publicidad, mediante la inserción de pequeños mensajes en las puertas traseras de los vehículos. ¿Y que hay de malo en ello? Pues en principio, nada. Antes al contrario. 

La posibilidad de llevar publicidad supone, por una parte, una posibilidad de ingresos para un sector que ha visto caer sus ingresos de manera gradual en los últimos años: según me comentaban algunos profesionales, sus ingresos por prestación del servicio se han visto reducidos en un 40% desde el año 2007. A ello le hay que sumar el incremento del precio del gasóleo, y el aumento del IVA del 16 al 18%. De modo que, la posiblidad de obtener una fuente de ingresos nueva que mitigue los graves problemas de este grupo profesional, sería una forma de paliar los efectos de la grave crisis económica que padecemos. 

Por otra parte, hay que recordar los graves problemas que tienen los pequeños comercios que intentan instalarse en Oleiros. Para ellos, la publicidad es una necesidad imperiosa para dar a conocer sus servicios a la población, e insertar esa publicidad en un medio de transporte público como los taxis, les sería un medio más que provechoso. Además, hay que recordar que la ordenanza municipal de limpieza del Ayuntamiento de Oleiros, prohibe el reparto de publicidad en el municipio, y limita, de forma muy gravosa, la posiblidad de instalar rótulos. 

Dejar que los taxistas de Oleiros puedan llevar publicidad, está claro que beneficiaria a muchas personas en Oleiros, empezando por el colectivo de los taxistas, y que poco o ningún perjuicio tendría para la población en general. Hay que recordar además, que los autobuses que circulan por Oleiros, llevan todos, o casi todos, publicidad en los laterales y la trasera de los vehículos. Así que, ¿por qué no dejar que nuestros taxistas lleven publicidad? ¿Y por qué no permitir que esa publicidad, sea de las empresas y profesionales radicados en Oleiros?

Barra libre en Oleiros

Las noticias que han salido estos días en los medios de comunicación escritos y radiofónicos, hacen pensar a este que escribe, que aquel que durante muchos años dijo erigirse en defensor del urbanismo en Oleiros, Don Ángel García Seoane, ha claudicado definitivamente en dicha tarea, que si bien nunca fue realizada tal y como él decía, si es cierto que, al menos formalmente, respetaba una serie de reglas mínimas.

Esas reglas ahora han cambiado. Las coincidencias en temas de urbanismo no existen, y cuando las noticias salen una tras otra, como en las últimas dos semanas, resulta muy sencillo sacar conclusiones. El Alcalde, primero nos dijo que el campo de golf iba viento en popa; a continuación, nos anunció un hotel de cinco estrellas en Santa Cruz (que ya se ha comentado en este blog), y esta misma semana nos anunciaba que se iba a cumplir el plazo de dos meses para el otorgamiento de licencias, haciendo responsable del incumplimiento de la normativa a los arquitectos y a su colegio profesional.

Es comprensible que, ante la crisis existente, y sobre todo en un ayuntamiento que depende económicamente del urbanismo, se busquen soluciones rápidas para obtener ingresos, pero no a cualquier precio. Oleiros tiene fama de ser uno de los ayuntamientos donde es más difícil conseguir una licencia de obra mayor: la media está en un año y medio. Como bien explicaba el Alcalde estos días, de 66 licencias solicitadas este año, sólo se han otorgado seis hasta el momento. Lo que conlleva que el ayuntamiento deja de ingresar ingentes cantidades de dinero provenientes de las tasas municipales relacionados con el urbanismo. ¿Cuál es la solución que se ha buscado a este problema? Permitir que todo lo que se solicite, que formalmente cumpla la normativa vigente, justificada simplemente con el visado del Colegio de Arquitectos, se pueda llevar a cabo, bajo la responsabilidad del arquitecto. 

Las consecuencias pueden ser nefastas para el Ayuntamiento. Cierto que, a corto plazo, los ingresos se incrementarán, ya que al concederse todas las licencias en breve plazo, será más fácil para el Ayuntamiento obtener recursos del urbanismo. Pero también es cierto que, esta actitud, perjudicará seriamente a mucha gente: tanto a los promotores, como a los futuros compradores de los inmuebles. Veamos por qué.

Existe una norma no escrita en los ayuntamientos de este país: si nadie denuncia, el Ayuntamiento no actúa de oficio. Es decir, ante un incumplimiento en una normativa urbanística, hasta ahora, el Ayuntamiento no imponía una sanción sino existía una denuncia previa por parte de alguien (normalmente un vecino que se vea perjudicado). No parece que esta forma de actuar vaya a modificarse. Por lo tanto, la concesión de la licencia, y el control que por parte de los técnicos municipales se hacía de los proyectos, era crucial para garantizar que los futuros inmuebles, cumplían con toda la normativa vigente. 

El Ayuntamiento de Oleiros, renuncia ahora, según se desprende de las declaraciones del Alcalde, a ese control por parte de los técnicos municipales: mayor agilidad para obtener mayores ingresos. Menor control que conllevará más incumplimientos. Porque sólo pueden ocurrir dos cosas en esta situación:

1. Que los arquitectos se nieguen a firmar proyectos para el Ayuntamiento de Oleiros, ante la posibilidad de que un incumplimiento futuro, pueda conllevar graves sanciones para ellos. Es poco probable, pues hay que recordar que, urbanísticamente, a efectos del Ayuntamiento, el responsable es siempre el promotor, o quien solicita la licencia, (lo que el arquitecto no suele hacer, él se limita a firmar el proyecto). Pero está claro que, un promotor, sí puede a la hora de contratar los servicios de un arquitecto, solicitar una cláusula que le permita repercutir cualquier responsabilidad futura en el profesional. Consecuencia: el número de solicitudes de licencia, se verá reducido drásticamente, o utilizando nuestro sabio refranero popular, "pan para hoy y hambre para mañana". 

2. Lo segundo que podría ocurrir, es lo realmente más preocupante. Sabedores de que los controles se han relajado, de que el Ayuntamiento no va a estudiar los proyectos, y que sin una denuncia no se van a incoar procedimientos sancionadores por parte del Ayuntamiento, los promotores pueden verse tentados a presentar proyectos que formalmente cumplan unos requisitos mínimos, para obtener el visado del Colegio de Arquitectos, pero que tengan graves incumplimientos en la normativa sectorial. Es evidente que, en un tema tan complejo como el urbanismo, el ciudadano medio no está en condiciones de presentar denuncias sobre el cumplimiento de la normativa contraincendios, o del cálculo de edificabilidad, o los m2 mínimos de las habitaciones, por citar algunos ejemplos. Es decir, habría "barra libre" para hacer en Oleiros lo que se quisiera. 

Esta segunda opción, resulta más preocupante cuando vemos que este cambio de actitud desde la Alcaldia, se produce en la tramitación del proyecto más importante del Ayuntamiento en los últimos 20 años. El campo de golf. Y además, vinculado a él, según manifiesta el propio Alcalde, el hotel de cinco estrellas de Santa Cruz. En mi anterior entrada al blog, ya comenté las multiples dificultades que se puede encontrar este proyecto, debido a las restricciones de Costas y de la configuración de la parcela. Pero, ¿si no va a haber control por parte municipal del proyecto, cómo verificar que éste cumple realmente con toda la normativa municipal? ¿Acaso un vecino, que no sea un arquitecto o un abogado especializado en la materia, podría saber si se está cumpliendo o no la normativa en ese proyecto? Claramente no. 

En poco más de dos años, en Oleiros se ha pasado de una situación en la que el Colegio de Arquitectos solicitó la anulación de la Ordenanza municipal, por considerar que exigía más requisitos de los que la legislación vigente le permitía, a que el Alcalde anuncie una total inhibición en el control previo al otorgamiento de licencias. Esta es una noticia triste, que sólo puede repercutir en una peor calidad de vida para los vecinos de Oleiros y, posiblemente, en la posibilidad de oro para los especuladores inmobiliarios, cuya única consecuencia puede ser la destrucción de nuestros parajes naturales. Lamentablemente tenemos cerca referencias muy conocidas, como Miño. ¿Será Oleiros el paraíso de la especulación inmobiliaria en los próximos años? ¿Quedarán los vecinos y futuros compradores a merced de los caprichos de los promotores sin escrúpulos? Esperemos que no.

El hotel de Santa Cruz

Hemos recibido estos días la gratificante noticia de saber que en Santa Cruz se va a construir un hotel de cinco estrellas. Si la memoria no me falla, será el primero en Oleiros, y en la zona de influencia de A Coruña, ya que el único que había de tal categoría (admito correcciones si me equivoco), era el Finisterre, que hace años decidió bajar de categoría por motivos fiscales.

La noticia, que en principio debería llenarnos de orgullo, por permitirnos ser un referente en turismo de calidad, queda empañada, sin embargo, al conocer la hubicación de esta nueva instalación, que no es otra que la parcela que ocupaba el hotel Maxi. Esta parcela, tiene una serie de problemas que, desde luego, no la hacen el lugar más idóneo para llevar a cabo la realización de una instalación hotelera, y menos de la categoría que se anuncia. Veamos por qué.

  El hotel Maxi, tuvo que cerrar sus puertas por varios problemas urbanísticos: el principal, porque el Ayuntamiento de Oleiros presentó en su día una denuncia en la Demarcacion de Costas contra el propietario, alegando que parte de las instalaciones, en concreto la zona que daba al río, estaba en dominio público. A ello, se sumaba que casi la mitad de la instalación, se encuentra en la zona de protección de costas, que en esta zona, por ser suelo urbano, tiene una distancia de 20 metros. En la foto adjunta, se puede ver la parcela del hotel Maxi, y las líneas que lo delimitan: la línea azul es la línea de la ribera del mar; la verde, la línea del deslinde de dominio publico, y la línea rojiza, la línea de protección de costas.

Parcela del futuro hotel de Santa Cruz.

  Se ve que, buena parte de la parcela, queda inservible para la edificación, pues desde la línea roja y la verde, hacia el mar, está prohibida la construcción, tanto en superficie como en el subsuelo. Y esta parcela, no es precisamente muy grande. Según los datos catastrales, la superficie de la misma es de 2.345 m2, y en un cálculo aproximado, las restricciones de Costas le restan a la parcela unos 600 m2, por lo que la superficie edificable será de unos 1.700 m2. Además, hay que tener en cuenta que la zona delimitada por la línea verde,es dominio público, es decir, no pertenece al titular de la parcela, sino al Estado, y que esos metros, a día de hoy, no aparecen aún descontados en la ficha catastral, por lo que no pueden usarse para computar edificabilidad ni ocupación de parcela. Es decir, que metros reales de la parcela son, aproximadamente, unos 2.000 m2.

Ficha catastral de la parcela.

 El Plan General aprobado definitivamente de manera parcial en marzo de 2009, establece que en esta zona se aplica la ordenanza 7, tal y como se recoge en el plano adjunto, especificando que, mediante un estudio de detalle, se señalarán las alineaciones que correspondan.

Plano del Plan General de Ordenación Municipal.

  Asimismo, la normativa del Plan General establece lo siguiente respecto a la Ordenanza 7:

"Art. 131. De ordenanza 7. De conservación de aproveitamento
1. Delimitación e ámbito.
Aplícase esta Ordenanza a ordenacións ou edificacións que obtiveron licencia ó abeiro de normativas anteriores á vixencia do Plan Xeral Municipal de Ordenación, que non son incluíbles nas ordenanzas tipo do Plan Xeral nin recomendable a súa cualificación de fóra de ordenación.
 

2. Parámetros e condicións de ordenación.
Permítese a conservación do volume e aproveitamento co que obtiveran licencia regulándose as restantes condicións polo establecido na ordenanza 5 do solo urbano. Non se permitirán novas divisións ou cambios de uso de locais que permitan maior aproveitamento comercial do conxunto edificado, cando aedificabilidade -medida de acordo ás regras establecidas pola presente normativa resulte superior ó máximo establecido pola citada ordenanza.
As edificacións hoteleiras cualificadas coa presente ordenanza manterán o seu uso, autorizándose estudios de detalle que teñan por obxecto a reordenación volumétrica conforme a criterios de apertura visuais, menor impacto e salvagarda do dominio público e a súa zona de servidume, garantindo o libre acceso á beiramar, sen superar a altura máxima de catro plantas (baixo máis tres plantas altas)."

  Vemos que se exigen dos requisitos: haber obtenido en su día licencia municipal (suponemos que existe constancia de dicha licencia en el Ayuntamiento), y mantener el volumen y aprovechamiento con el que obtuvieron la licencia. Aquí empiezan los problemas, y las contradicciones. Primero, porque mantener el volumen, en este caso, entra en contradicción con el segundo párrafo, que permite dar una altura más. Como se puede ver en la foto adjunta, a día de hoy el edificio del Maxi tiene tres plantas (Bajo+2), pero ahora se le podría dar una planta más. Es decir, habría un incremento de volumen. Si tenemos en cuenta que este edificio a día de hoy constituye una pantalla para la vista de la isla de Santa Cruz y su castillo, un aumento de volumen no mejoraría en nada este grave inconveniente.

Foto del edificio existente en la parcela. 

  En segundo lugar, hay que tener en cuenta lo que dispone la Ordenanza 5, aplicable a esta parcela:

"3. Parámetros e condicións da edificación.
En planos de ordenación establécese a planta neta do volume edificado; en ausencia de ditas determinacións establécese unha edificabilidade máxima sobre parcela de 0,8 m2/m2 e unha ocupación máxima do 50%, onde os espacios libres de edificación serán tratados como accesos e xardíns privados, podéndose cerrar con muro o perímetro da parcela nas condicións establecidas nesta normativa. A altura máxima de edificación será a establecida en planos de ordenación, sendo a equivalencia de 10,50 metros para baixo e dúas plantas e 13,50 metros para baixo e tres plantas. Por riba da altura máxima poderá autorizarse uso de vivenda sempre que se vinculen mediante escaleira interior a planta inmediatamente inferior do edificio e estar inscritos dentro do plano e altura máxima de cuberta definidas de acordo co artigo 113.6 das presentas Normas.
Os recuados da edificación ós lindes da parcela serán como mínimo da metade da súa altura."

  Vemos ahora que sólo podemos ocupar el 50% de la parcela (es decir, la planta del inmueble no puede ocupar más de unos 1.000 m2) y la edificabilidad, aplicando el 0,8 m2/m2, y tomando la parcela neta, sería de unos 1.600 m2. Aunque  no seamos arquitectos, algo sí que hemos estudiado de matemáticas, ¿verdad? Nos decía la Ordenanza 7 que podíamos tener cuatro plantas (Bajo+3), pues bien, si hacemos una planta de 1.000 m2,  no llegamos ni al segundo piso, pues aún descontando los metros que no computan edificabilidad, ya estaríamos en 2.000 m2 sólo en el primer piso, ¿qué hacemos con los dos que nos quedan? Entonces hacemos una planta de edificio más pequeña, para darle todas las alturas, pero ¿qué habitaciones nos quedarían entonces? ¿Cuatro plantas de unos 500 m2? ¿Qué servicios nos podría dar un hotel de cinco estrellas con esa tipología edificatoria?¿Cuántas habitaciones tendría el nuevo hotel? ¿Sería rentable económicamente?

 Porque hay que recordar, que un hotel de cinco estrellas, debe cumplir con los parámetros mínimos que fija la normativa de la Xunta para obtener dicha catalogación, y que vienen reflejados en el Anexo III del Decreto 267/1999, de 30 de septiembre (DOG de 18 de octubre de 1999). Pensemos por un momento, en las instalaciones de la nueva piscina de Arillo, un edificio que se ha levantado en una parcela de unos 6.000 m2. ¿Le parece a usted un edificio grande? ¿Lo comparamos con las instalaciones del hotel Finisterre de A Coruña? ¿O incluso con las del Porto Cobo en Santa Cruz? Se supone que, el nuevo edificio, va a ser de mayor categoría y con mejores servicios, ¿será así? Por cierto, que según ha anunciado el Alcalde, se prevee un parking subterráneo de dos plantas; esperemos que hagan una buena cimentación, porque la parcela se hubica sobre una zona de relleno, ganada al mar en su día para la instalación de una fabrica de conservas (ese fue el destino original del hotel Maxi), por lo que el subsuelo tiene pinta de ser un poco arenoso, amén de las consabidas filtraciones de agua producto del embate del mar (los vecinos de Santa Cruz lo han podido comprobar esta misma semana con el paso de Becky).

 La verdad es que estoy deseando ver el proyecto, porque hasta ahora solo se han escuchado promesas, pero ni se han visto planos, ni maquetas. Y entonces veremos si es realizable o no un hotel de cinco estrellas en Santa Cruz. Por cierto, y para terminar, dice la Ordenanza 7 antes transcrita que "As edificacións hoteleiras cualificadas coa presente ordenanza manterán o seu uso", pero el edificio que se encuentra en la parcela, a día de hoy, no es un hotel, sino un edificio abandonado, que lleva cerrado más de tres años, por lo que en cualquier caso su licencia ha caducado. ¿Cómo va a mantener entonces el uso, si no existe ya? Esperemos que, antes de hacer nada, alguien en el Ayuntamiento se revise el Plan General y lo modifique en este punto, para que ese futuro proyecto, no acabe empantanado en los juzgados, como otras muchas fugaces promesas para Oleiros.

El colegio de Nós

Durante el último año hemos vivido un agrio encuentro entre Alternativa dos Veciños, o casi mejor dicho, entre el Alcalde de Alternativa dos Veciños, y el Partido Popular, por el tema de la construcción del nuevo centro educativo de Oleiros. Se trata este de un tema antiguo, que se remonta ya al año 2007, cuando la Xunta, gobernada en aquel momento por el bipartito, le pidió al Ayuntamiento de Oleiros la cesión de un terreno para la construcción de un nuevo colegio en Oleiros. La respuesta desde el Ayuntamiento fue que, a pesar de tener varios terrenos para ceder, quería saber cual sería la mejor zona para la construcción y si, por parte de la Xunta, existía partida presupuestaria para su construcción, pues de lo contrario, sería mejor esperar a la aprobación del Plan General, pues en él ya se contemplaban nuevas parcelas destinadas a uso educativo.

Como suele pasar con esas cosas del "dime tú... no mejor dime tú..." no se hizo nada, y el tema quedó parado. En el año 2009, tras la aprobación parcial del Plan General y el cambio de gobierno en la Xunta de Galicia, por parte del PP de Oleiros, en concreto a través de Pablo Cobián, parlamentario autonómico, se consiguió que se habilitase una partida presupuestaria de 150.000 € para la realización del proyecto del nuevo centro escolar. Aquí es donde empezaron realmente los problemas. Desde el Ayuntamiento de Oleiros, se dijo que había hasta tres solares que podrían ser cedidos, y que la Xunta eligiera el que quisiera. Sin embargo, el procedimiento en estos casos no es ese, tal y como ya se le había comunicado por parte de la Xunta en el año 2007 al Ayuntamiento: éste debía proponer un suelo para su cesión, los técnicos de la Xunta estudiarían su validez y, de confirmarse ésta, se firmaría entre ambas administraciones un convenio.

En febrero de 2010, la Xunta requirió nuevamente al Ayuntamiento de Oleiros la cesión de un terreno, para poder firmar el convenio mencionado, y así poder sacar a licitación el concurso para la redacción del proyecto (aclarar que en estos casos, no solo en Oleiros, el procedimiento es siempre el mismo: firma del convenio, puesta a disposición de los terrenos, redacción del proyecto, contratación de las obras y ejecución de las mismas). Por ello, en abril, tras el último pleno del Ayuntamiento, se comunica a la Xunta que se le va a ceder una parcela de 8100 m2 en San Pedro de Nós, titularidad de la Fundación Tenreiro, dentro de una parcela de unos 30.000 m2 aproximadamente. Pero no se delimita la parcela en concreto, comunicándose a la Xunta, además, que dicha parcela se va a obtener por el procedimiento de expropiación forzosa, por lo que una vez concluido el mismo, se tendrá la parcela a ceder.

Plano de gestión del Plan General

¿Por qué esta parcela en concreto? La Xunta en el año 2007, tras hacer un estudio de las necesidades escolares, y según indicaciones del propio Ayuntamiento, sugirió que la parroquia de Nós era la más adecuada para la construcción del nuevo centro. La parroquia, no una finca en concreto. Sin embargo desde el Ayuntamiento se ha dicho que tiene que ser en la finca de la Fundación Tenreiro. Una vista al Plan General nos da la solución (no lo busque usted en el cd que le envió el Ayunamiento, porque los planos de gestión no se incluyeron....) La finca de la Fundación Tenreiro en Nós está dividad en dos, tal y como se puede ver en la foto adjunta: el uso de la parcela es docente, y está adscrita como sistema general al desarrollo de dos suelos urbanizables: el SUD-15, en Montrove (afectado por la huella sonora, por lo tanto, imposible de desarrollar a día de hoy) y el SUD-12, en A Gándara, Mera. Es decir, a través del desarrollo urbanístico de esos dos suelos, el Ayuntamiento pretendía hacerse con la totalidad de la finca gratuitamente pero, obviamente, ello implica esperar a que dichos suelos se desarrollen, lo que por ahora no se ha hecho (y en el caso del SUD-15 depende de AENA).

Obviamente, el desarrollo urbanístico no va al mismo paso que las necesidades educativas. Y es aquí cuando surge el problema, ¿cómo conseguir el suelo ahora para no perder la partida presupuestaria de la Xunta? En un principio se intenta hablar con la Fundación, pero no está nada claro el modelo que pretende imponer el Ayuntamiento, de obtener la finca a cambio de edificabilidad en A Gándara, ya que no se asegura que ese desarrollo urbanístico se lleve a cabo. Es entonces (abril de 2010) cuando el Alcalde anuncia la expropiación de la parcela.

Contraportada de Vivir en Oleiros, del mes de mayo de 2010, donde el Concello anuncia la expropiación de parte de la finca Tenreiro.

El procedimiento de expropiación sigue su trámite adminsitrativo, valorándose la finca (en poco más de 80.000 €) hasta que se abre el periodo de alegaciones (agosto de 2010). Tras los 20 días de rigor, el procedimiento se diluye... y no se lleva a cabo la expropiación. Y en el mes de septiembre, el Alcalde anuncia el acuerdo con la Fundación Tenreiro, por el que se firma un convenio obteniendo unos 11.000 m2 a cambio de 300.000 € más la edificabilidad que le corresponde a la Fundación en A Gándara. Ese mismo mes, se aprueba en el pleno la cesión de los terrenos a la Xunta. ¿Por qué no se concluye el procedimiento expropiatorio y se abona más del triple del valor inicial de la parcela? Eso solo lo sabe el Ayuntamiento.

¿Recordamos el procedimiento? Se cede la parcela, la Xunta verifica su validez y se firma el convenio de cesión. Bien, hemos cumplido el primer paso, queda el segundo: y ahí surge el problema. La parcela no es válida, ¿por qué? Hay dos problemas con esta parcela: el primero, que está protegida por el propio Plan General, y por tanto, se debe comunicar a Patrimonio y se debe descatalogar la finca para que se pueda hacer cualquier obra en ella. Es cierto que se trata de una protección no integral pero, igualmente, se necesita iniciar un procedimiento administrativo para descatalogarla y la autorización de Patrimonio, porque sino, ¿qué sentido tiene proteger algo que se sabe va a ser eliminado? ¿O por qué no proteger solo una parte de la finca, y dejar el resto sin protección para evitar estos trámites? A día de hoy, el Ayuntamiento no ha dado ningún paso para descatalogar la finca. Aquí podemos ver la ficha del catálogo del Plan General. 

Ficha del catálogo de bienes culturales del Plan General.

    El segundo problema es el acceso.

La zona marcada corresponde, aproximadamente, a la parcela cedida por el Ayuntamiento.

Acceso a la parcela cedida para el colegio cubierto de vegetación. El vial corresponde a la Avenida Alexandre Bóveda

Como se puede ver en la imagen adjunta, la finca que se cede solo tiene acceso por la calle Alexandre Bóveda, que es un vial de unos cuatro metros de ancho, sin aceras. No es posible darle acceso a los buses escolares, pues no tienen margen de maniobra para acceder al recinto (mucho menos para aparcar en el exterior). A ello hay que unirle que la parcela carece de otros servicios, como línea de baja tensión o línea telefónica. Sin contar que, como sistema general, no se podría empezar a construir hasta que se desarrolle el suelo de A Gándara. Alguno dirá... "no hace falta esperar".. claro, pero ¿qué pasa si no se desarrolla ese suelo? ¿Qué ocurre con el convenio firmado con la Fundación Tenreiro? Pues que habría que devolver la finca a su titular, o expropiar la parcela (en este caso, pagando mucho más de lo que ahora se ha desembolsado) amén del largo proceso judicial que podría hacer que tuvieramos un colegio cerrado durante varios años.

   Entonces ¿no hay colegio? Pues eso depende del Ayuntamiento. ¿Soluciones? Pues hay varias. La primera de ellas, llegar a un acuerdo con la Xunta para ceder la parcela, comprometiéndose el Ayuntamiento a hacer los accesos por la calle Alexandre Bóveda, ya que está prevista una vía de 12 metros de ancho, lo que sí permitiría hacer accesos y aparcamientos, tanto para los autobuses como para los padres. Por supuesto, tras haber descatalogado la finca y haber obtenido la autorización de Patrimonio para ello. Sin dicha autorización, no sería posible hacer las obras del colegio. La pregunta sería entonces, ¿por qué se ha elegido una finca protegida para hacer un colegio?  Claro que esto, tendrá un coste, y es que habría que expropiar las fincas particulares que lindan con el colegio. Algo que, por otra parte, se supone que los vecinos ya sabía, pues las alineaciones aparecen en el Plan General, como se puede comprobar en este plano.

Alineaciones del Plan General junto a la parcela cedida.

Nótese la curiosidad de que, justo la parcela que quedaría enfrente al acceso del futuro colegio, no tiene grafiadas las alienaciones.... Pero en el resto de la calle, habría incluso que tirar algunas viviendas para poder hacer una avenida, tal y como establece el Plan General.

  Otra solución, sería hacer un nuevo acceso por la parte suroeste de la parcela. Claro que aquí el Plan es algo más restrictivo, ya que nos encontramos con que el suelo colindante está clasificado como rústico, y la parcela que tiene acceso a la carretera es suelo urbano... amén de la necesidad de llevar a cabo un procedimiento expropiatorio para conseguir el acceso. Claro que el coste económico sería mucho menor que en la alternativa anterior, amén de haber muchos menos afectados. En la fotografía adjunta se puede ver una propuesta de actuación señalada en naranja.

Zona de nuevo acceso a la parcela de Nós

  Y la última alternativa... pues escoger otra parcela, bien en Nós, bien en otra zona del municipio, de las que tiene a día de hoy disponibles el Ayuntamiento. ¿Qué requisitos tiene que tener dicha parcela? Pues en principio, al menos 8100 m2, que son los metros que en 2007 le comunicó la Xunta que eran necesarios para un nuevo centro. Y por supuesto, que esté urbanizada y tenga unos accesos acordes al fin que se le va a dar la parcela, así como todos los servicios. Claro que alguno pensará entonces, "pero si hemos pagado ya 300.000 € por la parcela de Nós". Bueno, nos hemos comprometido, pero a día de hoy no se ha pagado nada... ya que en los presupuestos sólo se destinaba una partida de 100.000 € para el nuevo colegio, y para disponer del crédito, es necesario hacer una ampliación del mismo, lo que tiene que aprobar el Pleno del Ayuntamiento... y a día de hoy no se ha llevado aún a Pleno dicha ampliación.

¿No tiene el Ayuntamiento de Oleiros, tras 25 años de gestión urbanística, un terreno con esas características en todo el municipio? ¿Por qué se pueden conseguir terrenos para construir un nuevo campo de fútbol,  y no para un nuevo colegio? ¿No se puede conseguir una parcela, aunque el Ayuntamiento lleve a cabo la urbanización del entorno y la Xunta costee la instalación? ¿No puede el Ayuntamiento plantear alguna alternativa en Nós, para solucionar los problemas de la parcela cedida, a fin de lograr que la partida presupuestaria del año 2010 no se pierda y se pueda solicitar a la Xunta una partida para 2011 para iniciar las obras?

El urbanismo de Oleiros (II)

Ya hemos visto cómo ha crecido Oleiros. Este crecimiento se ha basado en la creación de nuevas urbanizaciones, alejadas de los núcleos tradicionales. Pero además, no ha sido un crecimiento equitativo dentro del municipio. Si dividimos el Ayuntamiento en dos áreas, Norte y Sur, vemos que la zona Sur ha sido mucho más desarrollada que la Norte. Ello ha provocado no sólo una mayor presión urbanística, sino también una gran diferencia en los servicios básicos que pueden disfrutar los vecinos de una zona y de otra. Así, mientras zonas como Perillo o Santa Cruz, disfrutan de zonas privilegiadas con servicio de limpieza viaria diaria, recogida de residuos urbanos con contenedores soterrados o líneas electricas subterráneas, otras zonas como Dexo, Lorbé o Dorneda carecen de alcantarillado, la limpieza viaria es muy deficitaria y los contenedores de residuos sólidos urbanos o no existen o despiden olores pestilentes por estar a la intemperie.  

Alto de Perillo

Avenida República Uruguay

Es la diferencia entre el "Oleiros guapo", y el "Oleiros real", de las que podemos ver algún ejemplo en estas fotos de Google Earth. Aunque lo mejor, como siempre, es pasear por Oleiros y ver cada uno con sus propios ojos las diferencias existentes. 

Uno de los grandes retos del futuro de Oleiros, es eliminar esa desigualdad, y que todos los vecinos, independientemente de dónde vivan, puedan disfrutar de la misma calidad de vida y del mismo nivel de servicios

Lorbé

Sin embargo, los que esperen que el nuevo plan general resuelve estas diferencias, se equivocan. El Plan General de Ordenación Municipal de Oleiros, se aprobó en marzo de 2009 de manera definitiva parcialmente. Esto significa que existían pequeñas deficiencias en el documento presentado por el Ayuntamiento, que podían ser resueltas fácilmente, y que con su subsanación y nueva presentación para la aprobación, el Plan quedaría aprobado en su integridad. Sin embargo, pasado más de un año, no ha sido así. ¿Por qué?

 Veámoslo. El Plan aprobado en 2009 es una revisión del aprobado en el año 1997, que a su vez revisaba el primer plan del municipio de 1984. Empezó su tramitación en el año 2003 y, quizá por ello partió de los mismos errores que habían tenido sus antecesores. Como ya dijimos, Oleiros se basa únicamente en el urbanismo, siendo su única fuente de ingresos la venta de suelo (sin contar con las transferencias de las Administraciones públicas, que tienen todos los ayuntamientos españoles). Así que el Plan partió de la premisa de seguir con la clasificacion de suelo urbanizable para aumentar la superficie construible en Oleiros, y poder seguir así financiándose con la especulación del suelo obtenido de la gestión urbanística. 

   Sin embargo, la crisis internacional del año 2006, y sus efectos sobre la burbuja inmobiliaria en España a partir del año 2007, dejaron desfasado el Plan antes incluso de ser aprobado. De repente, las grandes promociones inmobiliarias y las nuevas urbanizaciones desaparecieron, y con ellas, la posibilidad, tanto de vender el suelo que ya tenía el Ayuntamiento, como poder adquirir nuevo suelo vía cesiones para su venta. Los ingresos se esfumaron, y empezó la crisis económica de Oleiros. ¿Cómo financiar un ayuntamiento que vive de la construcción, si ya no interesa construir, ni existe financiación para hacerlo? A pesar de ello, el Ayuntamiento siguió adelante con la aprobación del Plan, sabedor de que el futuro era muy negro. 

  A los problemas que se iban a derivar de la crisis financiera-inmobiliaria, el Plan tenía que hacer frente a un nuevo problema que fue ignorado en la redacción del Plan General: la huella sonora. ¿Qué es esto?

  Oleiros se encuentra en la cabecera de pista del Aeropuerto de A Coruña (sito en Culleredo), y está afectado por las servidumbres aeronáuticas de éste. Por un lado, están las derivadas de la colocación de las radiobalizas, cuya consecuencia es que en una amplia superficie del territorio de Oleiros, está prohibido construir si se superan los 100 m de altura (ej. en una zona alta, con una cota de 95 m, no podríamos construir una vivienda de bajo y dos plantas, con 9 metros de altura, porque el límite está en 100). 

  Otra de las servidumbres que existen, viene determinada por el ruido procedente de las operaciones del aeropuerto: la huella sonora. Se trata de una zona donde el nivel de ruido supera (o puede superar) unos determinados niveles de decibelios, y en la que se prohiben determinados usos para la construcción (es decir, se puede construir, pero no se puede usar para algunas cosas) que son residencial (vivienda), hospitalario y educacional. ¿El motivo? El bienestar de las personas que se encuentran en la zona (esto viene de una normativa europea y nacional). 

  Todos los aeropuertos, sin excepción, tienen un Plan Director, que contiene, entre otras cosas, la huella sonora. Cuando ese Plan Director se modifica, la ley obliga a que se realice una nueva huella sonora. Esto es lo que se hizo en el año 2006, en el Aeropuerto de A Coruña. Dicha modificación fue comunicada al Ayuntamiento, que ignoró lo que le estaban diciendo (o no lo entendió), y no incluyó las zonas afectadas en el Plan General (se incluyó la zona que estaba vigente en el año 2003). Consecuencia: Aviación Civil debe informar favorablemente todos los planes urbanísticos (informe preceptivo y vinculante), pues sin su visto bueno, no se puede aprobar el Plan General. Obviamente, como no se recogían las servidumbres aeronáuticas correspondientes (huella sonora incluida), no pudo emitir un informe favorable, y le comunicó en febrero de 2009 al Ayuntamiento, que en la zona marcada como huella sonora actual (linea roja) y previsible (línea malva), no se podían destinar esos suelos a uso residencial, hospitalario ni educacional (caso de los suelos urbanizables). Y en el caso de viviendas existentes, o solares (suelo urbano consolidado), podían hacerse obras siempre y cuando no se hubiera modificado la ordenanza que las regulaba (ej. si yo tenía una casa dentro de la huella sonora, en Ordenanza 2A, y el  nuevo Plan preveía ahora una 2B, yo podría obtener una licencia siempre y cuando aplicase la 2A) y además se remitiese el expediente a AENA para su informe antes de conceder licencia alguna. Esta es la situación en la que, a día de hoy, se encuentra el Ayuntamiento y los vecinos afectados. 

   ¿Solución? Como se trata de una revisión del Plan, no de uno nuevo, este problema podría solucionarse de modo fácil y sencillo: dejando las Ordenanzas de suelo urbano sin modificar (es decir, como figuraban en el Plan del 97) y cambiando los usos de los suelos urbanizables (a industrial, comercial....cualquiera que  no sean esos tres prohibidos). O bien, esperar a que el Aeropuerto apruebe un nuevo Plan Director, y se establezca una nueva huella sonora. Esta segunda solución, es la que ha adoptado el Ayuntamiento de Oleiros: esperar a que se haga la ampliación de Alvedro, se modifique el Plan Director y ver cómo queda finalmente la huella sonora. OJO, modificar la huella quiere decir que puede reducirse... o ampliarse; por ejemplo, podría tener menor longitud, pero más anchura; o mantener la longitud actual y ampliar su radio de acción a zonas hoy no afectadas.

  Un problema secundario, fue que la Xunta de Galicia, detectó que varias zonas clasificadas como suelo urbano consolidado,  no reunían los requisitos que establecía la legislación autonómica (ley 9/2002), y por lo tanto le pedía al Ayuntamiento que, o bien justificase correctamente esa clasificación y el cumplimiento de los requisitos de la legislación vigente, o bien cambiase la clasificación del suelo de esas zonas. El principal problema, es que esas zonas no cumplen el requisito de estar integradas en la malla urbana, que es previo al resto de los requisitos (contar con acceso rodado, saneamiento, etc). Es decir, si se tienen los servicios, pero no estamos en una malla urbana, no podemos clasificar el suelo como urbano. 

  Solución: la mayor parte de esas zonas, son pequeños núcleos tradicionales, por lo que se podría variar la clasificación a suelo urbano de núcleo rural. Claro que la consecuencia es que los núcleos rurales tienen una zona de expansión restringida y deben cumplir unos requisitos (por ejemplo, no se pueden hacer urbanizaciones y hay que respetar la tipología constructiva de la zona), por lo que el Ayuntamiento decidió no hacer nada y dejar esos suelos en suspenso. 

   En resumen, el urbanismo de Oleiros, si bien se puede citar como ejemplo de apuesta por la regulación y la gestión del suelo, deja mucho que desear en previsión y ejecución. Los Planes Generales de Oleiros no se han aprobado para ordenar el municipio y preveer un crecimiento sostenido, sino simplemente para permitir al Ayuntamiento el poder tener una fuente de ingresos fácil y abundante. El problema surge porque sólo se ha previsto un crecimiento residencial; no se ha apostado por la mejora de las comunicaciones, ni la reserva de suelo industrial y/o comercial, y ahora que el sector de la construcción atraviesa una grave crisis, los ingresos del Ayuntamiento son prácticamente nulos. Hay que recordar algo a mayores: lo que el Ayuntamiento ingresa por tasas e impuestos de la construcción, se destina a gastos corrientes (nóminas, luz, agua, etc). Pero el dinero que se obtenía de la venta de suelo, está afecto única y exclusivamente a la inversión en obra pública. Es decir, si no hay venta de suelo, el Ayuntamiento pierde su capacidad de financiar obra pública con recursos propios. Pero del tema económico hablaremos en otro post. :) 

 ¿Qué futuro tiene entonces el nuevo plan general? ¿Cuánto tendremos que esperar hasta que se apruebe en su integridad? ¿Es posible que prospere algún recurso y se anule el Plan? ¿Se debería revisar nuevamente y reducir los suelos destinados a uso residencial, incrementando el industrial/comercial?

El urbanismo de Oleiros (I)

Vivir Oleiros pretende ofrecer información sobre los aspectos más relevantes de nuestro ayuntamiento, y servir de punto de encuentro y debate de nuestra forma de vida actual y futura.

Si algo caracteriza a Oleiros, o al menos esa es la idea que se nos ha intentado vender durante muchos años, es su "singularidad", caracterizada por ser uno de los pocos municipios de Galicia que ha contado con un Plan General de Ordenación Municipal (PGOM). Esta situación, casi excepcional en nuestra comunidad, le ha permitido desarrollarse urbanísticamente, y dotar al ayuntamiento durante muchos años de una ingente fuente de ingresos. Pero, ¿ha sido acertado ese desarrollo? ¿Se ha hecho un buen urbanismo en Oleiros? ¿Tenemos garantizado con el actual Plan, aprobado parcialmente en 2009, un desarrollo sostenible en nuestro ayuntamiento?

  En esta primera reseña, quiero analizar cómo ha crecido Oleiros y cuáles han sido las concesecuencias, positivas y negativas de ese crecimiento, en los últimos 25 años.

  Desde el principio, Oleiros se ha orientado a ser un municipio residencial, principalmente de segunda vivienda, que poco a poco se ha ido transformando en un municipio "dormitorio". De los poco más de trece mil habitantes que tenía el municipio a principios de los años 80 del pasado siglo, hemos pasado a los casi treinta y cinco mil de la actualidad, es decir, casi el doble de población.

  ¿Cómo se ha desarrollado esa evolución poblacional? Fundamentalmente a través de la construcción de urbanizaciones aisladas de los núcleos poblacionales tradicionales. Una fórmula que le ha repercutido al Ayuntamiento sustanciales ingresos, procedentes tanto de las tasas de la gestión urbanística, como de la venta de suelo, consecuencia de las cesiones impuestas por la legislación urbanística. Mientras otros ayuntamientos preferían indemnizaciones económicas en lugar del suelo, el Ayuntamiento de Oleiros prefería quedarse con él, para poder "especular", durante los años del "boom" inmobiliario, sacando a subasta las parcelas para obtener beneficios más altos. Esta táctica, si bien ha tenido una parte positiva, que ha sido el aumento considerable de ingresos para las arcas municipales y la disposición de terrenos públicos para la construcción de nuevas infraestructuras, también ha tenido su parte negativa: el aumento del precio del suelo en nuestro ayuntamiento, lo que ha encarecido la obra nueva, y ha hecho que Oleiros sea uno de los municipios del área coruñesa con los precios más elevados de la vivienda de primera y segunda mano.

  Esa apuesta por las urbanizaciones ha tenido otras consecuencias negativas, principalmente dos:

 1. Una carencia de infraestructuras viarias, por la falta de previsión y la ineficiente gestión de la red viaria municipal. El crecimiento se ha planificado sobre las vías existentes en el municipio, principalmente tres: la nacional VI, la carretera a Sada, y la carretera a Santa Cruz-Mera. Ninguna de ellas es de titularidad municipal, y ninguno de los planes generales aprobados, llevaron a cabo ninguna reserva de suelo para la ampliación de dichas vías; al contrario, las alineaciones se establecieron en muchos casos a escasos metros de las carreteras, otorgándose licencias de construcción de nuevas viviendas, lo que hace que a día de hoy, sea prácticamente imposible una ampliación de las principales arterias viarias del municipio, por el altísimo coste que tendría, tanto económico como social, por la necesidad de efectuar decenas de expropiaciones de viviendas (se aprecia claramente en la foto, y basta con ver la reciente ampliación de la N-VI y el derribo de inmuebles que ha conllevado).

Urbanizaciones y presión urbanística sobre las vías principales

2. Una presión excesiva sobre el territorio, al haber convertido en urbano o urbanizable una gran cantidad de suelo. Ciertamente, poder vivir en una casa unifamiliar, con un pequeño jardín, implica una alta calidad de vida, pero tiene también efectos perjudiciales sino se hace de forma coherente: un aumento del tráfico rodado, por la necesidad de efectuar mayor número de desplazamientos; un aumento de los costes de mantenimiento de las infraestructuras y los servicios municipales (agua, limpieza, saneamiento, residuos, etc) al tener una superficie construida mucho mayor; una gran dispersión poblacional, que hace que en muchos casos el contacto entre vecinos de una misma parroquia sea casi inexistente, lo que además trae como consecuencia graves deficiencias a la hora de dotar de áreas comerciales rentables a los núcleos de población.

  Las consecuencias de este desarrollo urbanístico "extensivo" más perjudiciales, han sido:

  - la práctica inexistencia de un tejido empresarial sólido en el Ayuntamiento, que permita paliar la merma de ingresos, ahora que la época dorada del "ladrillo" ha tocado a su fin.

  - Un elevadísimo coste de mantenimiento para las arcas municipales en los servicios básicos (luz, agua, sanemiento, residuos).

  - Graves problemas de movilidad, por la inexistencia de una red viaria adecuada al incremento poblacional, y las deficiencias que presenta el transporte público.

  - Un sector terciario deficitario en el área comercial, debido al escaso margen de beneficio que los pequeños empresarios pueden tener para sus negocios por la falta de clientela.

  ¿Nos hemos desarrollado bien urbanísticamente? ¿Debemos seguir apostando por tener cada vez más suelo urbanizable y seguir haciendo más y más urbanizaciones aisladas? ¿O será mejor apostar por un crecimiento sostenible de los núcleos urbanos tradicionales? ¿No deberíamos invertir más en la rehabilitación de inmuebles que por la nueva construcción? ¿No se debería reservar más suelo para la creación de empresas y facilitar el desarrollo de las industrias tradicionales del municipio ligadas al sector pesquero?