Ya hemos visto cómo ha crecido Oleiros. Este crecimiento se ha basado en la creación de nuevas urbanizaciones, alejadas de los núcleos tradicionales. Pero además, no ha sido un crecimiento equitativo dentro del municipio. Si dividimos el Ayuntamiento en dos áreas, Norte y Sur, vemos que la zona Sur ha sido mucho más desarrollada que la Norte. Ello ha provocado no sólo una mayor presión urbanística, sino también una gran diferencia en los servicios básicos que pueden disfrutar los vecinos de una zona y de otra. Así, mientras zonas como Perillo o Santa Cruz, disfrutan de zonas privilegiadas con servicio de limpieza viaria diaria, recogida de residuos urbanos con contenedores soterrados o líneas electricas subterráneas, otras zonas como Dexo, Lorbé o Dorneda carecen de alcantarillado, la limpieza viaria es muy deficitaria y los contenedores de residuos sólidos urbanos o no existen o despiden olores pestilentes por estar a la intemperie.
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| Alto de Perillo |
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| Avenida República Uruguay |
Es la diferencia entre el "Oleiros guapo", y el "Oleiros real", de las que podemos ver algún ejemplo en estas fotos de Google Earth. Aunque lo mejor, como siempre, es pasear por Oleiros y ver cada uno con sus propios ojos las diferencias existentes.
Uno de los grandes retos del futuro de Oleiros, es eliminar esa desigualdad, y que todos los vecinos, independientemente de dónde vivan, puedan disfrutar de la misma calidad de vida y del mismo nivel de servicios
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| Lorbé |
Sin embargo, los que esperen que el nuevo plan general resuelve estas diferencias, se equivocan. El Plan General de Ordenación Municipal de Oleiros, se aprobó en marzo de 2009 de manera definitiva parcialmente. Esto significa que existían pequeñas deficiencias en el documento presentado por el Ayuntamiento, que podían ser resueltas fácilmente, y que con su subsanación y nueva presentación para la aprobación, el Plan quedaría aprobado en su integridad. Sin embargo, pasado más de un año, no ha sido así. ¿Por qué?
Veámoslo. El Plan aprobado en 2009 es una revisión del aprobado en el año 1997, que a su vez revisaba el primer plan del municipio de 1984. Empezó su tramitación en el año 2003 y, quizá por ello partió de los mismos errores que habían tenido sus antecesores. Como ya dijimos, Oleiros se basa únicamente en el urbanismo, siendo su única fuente de ingresos la venta de suelo (sin contar con las transferencias de las Administraciones públicas, que tienen todos los ayuntamientos españoles). Así que el Plan partió de la premisa de seguir con la clasificacion de suelo urbanizable para aumentar la superficie construible en Oleiros, y poder seguir así financiándose con la especulación del suelo obtenido de la gestión urbanística.
Sin embargo, la crisis internacional del año 2006, y sus efectos sobre la burbuja inmobiliaria en España a partir del año 2007, dejaron desfasado el Plan antes incluso de ser aprobado. De repente, las grandes promociones inmobiliarias y las nuevas urbanizaciones desaparecieron, y con ellas, la posibilidad, tanto de vender el suelo que ya tenía el Ayuntamiento, como poder adquirir nuevo suelo vía cesiones para su venta. Los ingresos se esfumaron, y empezó la crisis económica de Oleiros. ¿Cómo financiar un ayuntamiento que vive de la construcción, si ya no interesa construir, ni existe financiación para hacerlo? A pesar de ello, el Ayuntamiento siguió adelante con la aprobación del Plan, sabedor de que el futuro era muy negro.
A los problemas que se iban a derivar de la crisis financiera-inmobiliaria, el Plan tenía que hacer frente a un nuevo problema que fue ignorado en la redacción del Plan General: la huella sonora. ¿Qué es esto?
Oleiros se encuentra en la cabecera de pista del Aeropuerto de A Coruña (sito en Culleredo), y está afectado por las servidumbres aeronáuticas de éste. Por un lado, están las derivadas de la colocación de las radiobalizas, cuya consecuencia es que en una amplia superficie del territorio de Oleiros, está prohibido construir si se superan los 100 m de altura (ej. en una zona alta, con una cota de 95 m, no podríamos construir una vivienda de bajo y dos plantas, con 9 metros de altura, porque el límite está en 100).
Otra de las servidumbres que existen, viene determinada por el ruido procedente de las operaciones del aeropuerto: la huella sonora. Se trata de una zona donde el nivel de ruido supera (o puede superar) unos determinados niveles de decibelios, y en la que se prohiben determinados usos para la construcción (es decir, se puede construir, pero no se puede usar para algunas cosas) que son residencial (vivienda), hospitalario y educacional. ¿El motivo? El bienestar de las personas que se encuentran en la zona (esto viene de una normativa europea y nacional).
Todos los aeropuertos, sin excepción, tienen un Plan Director, que contiene, entre otras cosas, la huella sonora. Cuando ese Plan Director se modifica, la ley obliga a que se realice una nueva huella sonora. Esto es lo que se hizo en el año 2006, en el Aeropuerto de A Coruña. Dicha modificación fue comunicada al Ayuntamiento, que ignoró lo que le estaban diciendo (o no lo entendió), y no incluyó las zonas afectadas en el Plan General (se incluyó la zona que estaba vigente en el año 2003). Consecuencia: Aviación Civil debe informar favorablemente todos los planes urbanísticos (informe preceptivo y vinculante), pues sin su visto bueno, no se puede aprobar el Plan General. Obviamente, como no se recogían las servidumbres aeronáuticas correspondientes (huella sonora incluida), no pudo emitir un informe favorable, y le comunicó en febrero de 2009 al Ayuntamiento, que en la zona marcada como huella sonora actual (linea roja) y previsible (línea malva), no se podían destinar esos suelos a uso residencial, hospitalario ni educacional (caso de los suelos urbanizables). Y en el caso de viviendas existentes, o solares (suelo urbano consolidado), podían hacerse obras siempre y cuando no se hubiera modificado la ordenanza que las regulaba (ej. si yo tenía una casa dentro de la huella sonora, en Ordenanza 2A, y el nuevo Plan preveía ahora una 2B, yo podría obtener una licencia siempre y cuando aplicase la 2A) y además se remitiese el expediente a AENA para su informe antes de conceder licencia alguna. Esta es la situación en la que, a día de hoy, se encuentra el Ayuntamiento y los vecinos afectados.
¿Solución? Como se trata de una revisión del Plan, no de uno nuevo, este problema podría solucionarse de modo fácil y sencillo: dejando las Ordenanzas de suelo urbano sin modificar (es decir, como figuraban en el Plan del 97) y cambiando los usos de los suelos urbanizables (a industrial, comercial....cualquiera que no sean esos tres prohibidos). O bien, esperar a que el Aeropuerto apruebe un nuevo Plan Director, y se establezca una nueva huella sonora. Esta segunda solución, es la que ha adoptado el Ayuntamiento de Oleiros: esperar a que se haga la ampliación de Alvedro, se modifique el Plan Director y ver cómo queda finalmente la huella sonora. OJO, modificar la huella quiere decir que puede reducirse... o ampliarse; por ejemplo, podría tener menor longitud, pero más anchura; o mantener la longitud actual y ampliar su radio de acción a zonas hoy no afectadas.
Un problema secundario, fue que la Xunta de Galicia, detectó que varias zonas clasificadas como suelo urbano consolidado, no reunían los requisitos que establecía la legislación autonómica (ley 9/2002), y por lo tanto le pedía al Ayuntamiento que, o bien justificase correctamente esa clasificación y el cumplimiento de los requisitos de la legislación vigente, o bien cambiase la clasificación del suelo de esas zonas. El principal problema, es que esas zonas no cumplen el requisito de estar integradas en la malla urbana, que es previo al resto de los requisitos (contar con acceso rodado, saneamiento, etc). Es decir, si se tienen los servicios, pero no estamos en una malla urbana, no podemos clasificar el suelo como urbano.
Solución: la mayor parte de esas zonas, son pequeños núcleos tradicionales, por lo que se podría variar la clasificación a suelo urbano de núcleo rural. Claro que la consecuencia es que los núcleos rurales tienen una zona de expansión restringida y deben cumplir unos requisitos (por ejemplo, no se pueden hacer urbanizaciones y hay que respetar la tipología constructiva de la zona), por lo que el Ayuntamiento decidió no hacer nada y dejar esos suelos en suspenso.
En resumen, el urbanismo de Oleiros, si bien se puede citar como ejemplo de apuesta por la regulación y la gestión del suelo, deja mucho que desear en previsión y ejecución. Los Planes Generales de Oleiros no se han aprobado para ordenar el municipio y preveer un crecimiento sostenido, sino simplemente para permitir al Ayuntamiento el poder tener una fuente de ingresos fácil y abundante. El problema surge porque sólo se ha previsto un crecimiento residencial; no se ha apostado por la mejora de las comunicaciones, ni la reserva de suelo industrial y/o comercial, y ahora que el sector de la construcción atraviesa una grave crisis, los ingresos del Ayuntamiento son prácticamente nulos. Hay que recordar algo a mayores: lo que el Ayuntamiento ingresa por tasas e impuestos de la construcción, se destina a gastos corrientes (nóminas, luz, agua, etc). Pero el dinero que se obtenía de la venta de suelo, está afecto única y exclusivamente a la inversión en obra pública. Es decir, si no hay venta de suelo, el Ayuntamiento pierde su capacidad de financiar obra pública con recursos propios. Pero del tema económico hablaremos en otro post. :)
¿Qué futuro tiene entonces el nuevo plan general? ¿Cuánto tendremos que esperar hasta que se apruebe en su integridad? ¿Es posible que prospere algún recurso y se anule el Plan? ¿Se debería revisar nuevamente y reducir los suelos destinados a uso residencial, incrementando el industrial/comercial?
