El hotel de Santa Cruz

Hemos recibido estos días la gratificante noticia de saber que en Santa Cruz se va a construir un hotel de cinco estrellas. Si la memoria no me falla, será el primero en Oleiros, y en la zona de influencia de A Coruña, ya que el único que había de tal categoría (admito correcciones si me equivoco), era el Finisterre, que hace años decidió bajar de categoría por motivos fiscales.

La noticia, que en principio debería llenarnos de orgullo, por permitirnos ser un referente en turismo de calidad, queda empañada, sin embargo, al conocer la hubicación de esta nueva instalación, que no es otra que la parcela que ocupaba el hotel Maxi. Esta parcela, tiene una serie de problemas que, desde luego, no la hacen el lugar más idóneo para llevar a cabo la realización de una instalación hotelera, y menos de la categoría que se anuncia. Veamos por qué.

  El hotel Maxi, tuvo que cerrar sus puertas por varios problemas urbanísticos: el principal, porque el Ayuntamiento de Oleiros presentó en su día una denuncia en la Demarcacion de Costas contra el propietario, alegando que parte de las instalaciones, en concreto la zona que daba al río, estaba en dominio público. A ello, se sumaba que casi la mitad de la instalación, se encuentra en la zona de protección de costas, que en esta zona, por ser suelo urbano, tiene una distancia de 20 metros. En la foto adjunta, se puede ver la parcela del hotel Maxi, y las líneas que lo delimitan: la línea azul es la línea de la ribera del mar; la verde, la línea del deslinde de dominio publico, y la línea rojiza, la línea de protección de costas.

Parcela del futuro hotel de Santa Cruz.

  Se ve que, buena parte de la parcela, queda inservible para la edificación, pues desde la línea roja y la verde, hacia el mar, está prohibida la construcción, tanto en superficie como en el subsuelo. Y esta parcela, no es precisamente muy grande. Según los datos catastrales, la superficie de la misma es de 2.345 m2, y en un cálculo aproximado, las restricciones de Costas le restan a la parcela unos 600 m2, por lo que la superficie edificable será de unos 1.700 m2. Además, hay que tener en cuenta que la zona delimitada por la línea verde,es dominio público, es decir, no pertenece al titular de la parcela, sino al Estado, y que esos metros, a día de hoy, no aparecen aún descontados en la ficha catastral, por lo que no pueden usarse para computar edificabilidad ni ocupación de parcela. Es decir, que metros reales de la parcela son, aproximadamente, unos 2.000 m2.

Ficha catastral de la parcela.

 El Plan General aprobado definitivamente de manera parcial en marzo de 2009, establece que en esta zona se aplica la ordenanza 7, tal y como se recoge en el plano adjunto, especificando que, mediante un estudio de detalle, se señalarán las alineaciones que correspondan.

Plano del Plan General de Ordenación Municipal.

  Asimismo, la normativa del Plan General establece lo siguiente respecto a la Ordenanza 7:

"Art. 131. De ordenanza 7. De conservación de aproveitamento
1. Delimitación e ámbito.
Aplícase esta Ordenanza a ordenacións ou edificacións que obtiveron licencia ó abeiro de normativas anteriores á vixencia do Plan Xeral Municipal de Ordenación, que non son incluíbles nas ordenanzas tipo do Plan Xeral nin recomendable a súa cualificación de fóra de ordenación.
 

2. Parámetros e condicións de ordenación.
Permítese a conservación do volume e aproveitamento co que obtiveran licencia regulándose as restantes condicións polo establecido na ordenanza 5 do solo urbano. Non se permitirán novas divisións ou cambios de uso de locais que permitan maior aproveitamento comercial do conxunto edificado, cando aedificabilidade -medida de acordo ás regras establecidas pola presente normativa resulte superior ó máximo establecido pola citada ordenanza.
As edificacións hoteleiras cualificadas coa presente ordenanza manterán o seu uso, autorizándose estudios de detalle que teñan por obxecto a reordenación volumétrica conforme a criterios de apertura visuais, menor impacto e salvagarda do dominio público e a súa zona de servidume, garantindo o libre acceso á beiramar, sen superar a altura máxima de catro plantas (baixo máis tres plantas altas)."

  Vemos que se exigen dos requisitos: haber obtenido en su día licencia municipal (suponemos que existe constancia de dicha licencia en el Ayuntamiento), y mantener el volumen y aprovechamiento con el que obtuvieron la licencia. Aquí empiezan los problemas, y las contradicciones. Primero, porque mantener el volumen, en este caso, entra en contradicción con el segundo párrafo, que permite dar una altura más. Como se puede ver en la foto adjunta, a día de hoy el edificio del Maxi tiene tres plantas (Bajo+2), pero ahora se le podría dar una planta más. Es decir, habría un incremento de volumen. Si tenemos en cuenta que este edificio a día de hoy constituye una pantalla para la vista de la isla de Santa Cruz y su castillo, un aumento de volumen no mejoraría en nada este grave inconveniente.

Foto del edificio existente en la parcela. 

  En segundo lugar, hay que tener en cuenta lo que dispone la Ordenanza 5, aplicable a esta parcela:

"3. Parámetros e condicións da edificación.
En planos de ordenación establécese a planta neta do volume edificado; en ausencia de ditas determinacións establécese unha edificabilidade máxima sobre parcela de 0,8 m2/m2 e unha ocupación máxima do 50%, onde os espacios libres de edificación serán tratados como accesos e xardíns privados, podéndose cerrar con muro o perímetro da parcela nas condicións establecidas nesta normativa. A altura máxima de edificación será a establecida en planos de ordenación, sendo a equivalencia de 10,50 metros para baixo e dúas plantas e 13,50 metros para baixo e tres plantas. Por riba da altura máxima poderá autorizarse uso de vivenda sempre que se vinculen mediante escaleira interior a planta inmediatamente inferior do edificio e estar inscritos dentro do plano e altura máxima de cuberta definidas de acordo co artigo 113.6 das presentas Normas.
Os recuados da edificación ós lindes da parcela serán como mínimo da metade da súa altura."

  Vemos ahora que sólo podemos ocupar el 50% de la parcela (es decir, la planta del inmueble no puede ocupar más de unos 1.000 m2) y la edificabilidad, aplicando el 0,8 m2/m2, y tomando la parcela neta, sería de unos 1.600 m2. Aunque  no seamos arquitectos, algo sí que hemos estudiado de matemáticas, ¿verdad? Nos decía la Ordenanza 7 que podíamos tener cuatro plantas (Bajo+3), pues bien, si hacemos una planta de 1.000 m2,  no llegamos ni al segundo piso, pues aún descontando los metros que no computan edificabilidad, ya estaríamos en 2.000 m2 sólo en el primer piso, ¿qué hacemos con los dos que nos quedan? Entonces hacemos una planta de edificio más pequeña, para darle todas las alturas, pero ¿qué habitaciones nos quedarían entonces? ¿Cuatro plantas de unos 500 m2? ¿Qué servicios nos podría dar un hotel de cinco estrellas con esa tipología edificatoria?¿Cuántas habitaciones tendría el nuevo hotel? ¿Sería rentable económicamente?

 Porque hay que recordar, que un hotel de cinco estrellas, debe cumplir con los parámetros mínimos que fija la normativa de la Xunta para obtener dicha catalogación, y que vienen reflejados en el Anexo III del Decreto 267/1999, de 30 de septiembre (DOG de 18 de octubre de 1999). Pensemos por un momento, en las instalaciones de la nueva piscina de Arillo, un edificio que se ha levantado en una parcela de unos 6.000 m2. ¿Le parece a usted un edificio grande? ¿Lo comparamos con las instalaciones del hotel Finisterre de A Coruña? ¿O incluso con las del Porto Cobo en Santa Cruz? Se supone que, el nuevo edificio, va a ser de mayor categoría y con mejores servicios, ¿será así? Por cierto, que según ha anunciado el Alcalde, se prevee un parking subterráneo de dos plantas; esperemos que hagan una buena cimentación, porque la parcela se hubica sobre una zona de relleno, ganada al mar en su día para la instalación de una fabrica de conservas (ese fue el destino original del hotel Maxi), por lo que el subsuelo tiene pinta de ser un poco arenoso, amén de las consabidas filtraciones de agua producto del embate del mar (los vecinos de Santa Cruz lo han podido comprobar esta misma semana con el paso de Becky).

 La verdad es que estoy deseando ver el proyecto, porque hasta ahora solo se han escuchado promesas, pero ni se han visto planos, ni maquetas. Y entonces veremos si es realizable o no un hotel de cinco estrellas en Santa Cruz. Por cierto, y para terminar, dice la Ordenanza 7 antes transcrita que "As edificacións hoteleiras cualificadas coa presente ordenanza manterán o seu uso", pero el edificio que se encuentra en la parcela, a día de hoy, no es un hotel, sino un edificio abandonado, que lleva cerrado más de tres años, por lo que en cualquier caso su licencia ha caducado. ¿Cómo va a mantener entonces el uso, si no existe ya? Esperemos que, antes de hacer nada, alguien en el Ayuntamiento se revise el Plan General y lo modifique en este punto, para que ese futuro proyecto, no acabe empantanado en los juzgados, como otras muchas fugaces promesas para Oleiros.